«مسکن مهر»؛ تیغ دولبه

داشتن مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی از پیش‌نیازهای تشکیل یک خانواده است. بر همین اساس دولت در راستای اصول 3، 31و43 قانون اساسی موظف به تولیدوعرضه مسکن متناسب با نیاز برای تمامی آحاد مردم است.
در طول سال‌های گذشته مدل‌های متفاوتی برای تامین مالی، تولیدوعرضه مسکن در کشور اجرا و پیاده‌سازی شده که لازم است با بررسی و ارزیابی هرکدام از این روش‌های تامین مالی و تولید مسکن به گزینه مطلوب برای تامین این نیاز اساسی خانوار ایرانی دست یافت.
نیاز به 20 میلیون واحد مسکونی در 10 سال آینده
شکاف بین عرضه‌وتقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران به‌طور متوسط 32درصد است که در کلانشهرها به 70درصد نیز می‌رسد. برای حل این مشکل ضروری است سیاست‌های متناسبی برای افزایش تولیدوعرضه مسکن با قیمت ارزان در کشور اندیشیده شود.
در حال حاضر بیش از 12میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی 10سال آینده 16میلیون‌نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند 14میلیون واحدمسکونی جدیدالاحداث هستند، همچنین حداقل دومیلیون واحدمسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در 10سال آینده به شش‌میلیون واحدمسکونی می‌رسد، بنابراین ضروری است 20میلیون واحدمسکونی شهری طی 10سال آینده و به‌طور متوسط سالانه دومیلیون واحدمسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه‌وتقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد.
این درحالی است که با توجه به آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سال 90 از سال 1385 تا 1390 سالانه به‌طور متوسط یک‌میلیون واحدمسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است. هرچند این میزان تولید، رکورد جدیدی را در عرصه ساخت مسکن کشور به‌ارمغان آورده است اما با ظرفیت تولید سالانه دومیلیون واحدمسکونی فاصله زیادی دارد.
با توجه به نیاز موجود در بازار مسکن کشور لازم است حجم بالایی از نقدینگی برای ساخت بیش از دومیلیون واحدمسکونی در سال‌های آینده به صنعت ساختمان و تولید مسکن وارد شود.
نقدینگی و تولید مسکن
اینکه افزایش نقدینگی بیش از رشد اقتصادی عامل تورم است مطلب صحیحی است و همچنین می‌‌دانیم که نقدینگی از دو جزو اصلی پایه پولی و ضریب فزاینده تشکیل می‌‌شود. بنابراین افزایش هریک منجر به افزایش نقدینگی می‌‌شود. شایسته بود منتقدان مسکن مهر در کنار افزایش پایه پولی به افزایش بیش از یک‌واحدی ضریب فزاینده نیز طی ۱۸ماه گذشته اشاره می‌‌کردند. با توجه به اینکه در آخرین اعلام بانک‌مرکزی نقدینگی کل ۴۷۳هزارمیلیاردتومانی و ضریب فزاینده 5/099 اعلام شد، در صورتی که ضریب فزاینده به چهار کاهش یابد نقدینگی کل با کاهش ۱۰۲هزارمیلیاردتومانی به ۳۷۱هزارمیلیاردتومان می‌‌رسد.
قابل ذکر است که نسبت نقدینگی به تولید ناخالص داخلی در کشور ما کمتر از یک و این درحالی است که این نسبت در کشورهای ژاپن، انگلیس و چین بیش از 1/5 است. حال سوال اصلی که خوب است به آن فکر شود این است که آیا واقعا مشکل اصلی افزایش نقدینگی است یا ناتوانی در هدایت منابع پولی کشور به بخش تولید؟ واضح است که نبود کانال‌‌های هدایت نقدینگی و همچنین توصیه‌‌ای‌بودن تخصیص تسهیلات منابع بانکی از سوی بانک‌مرکزی و نظارت بسیار ضعیف و غیرساختارمند بر تخصیص منابع پولی از سوی بانک‌‌ها و ناکارآمد بودن نظام مالیاتی کشور در بالابردن افزایش هزینه تخصیص پول به بخش‌های غیرتولیدی مانند سفته‌بازی در بازار ارز، طلا، زمین و مسکن مشکل اصلی تورم کشور است. نه تخصیص خط اعتباری به مسکن مهر که مستقیما به بخش تولید مسکن با تمام زنجیره‌‌های تولید آن که بیش از ۱۲۰ رشته صنعتی است، داده شده است.
قابل‌توجه آنکه در آخرین گزارش مدیرکل سابق بانک‌مرکزی در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس اذعان شده است که با وجود کاهش ۴۸هزارمیلیاردریالی پایه پولی نقدینگی کل در سه‌ماهه اول سال‌جاری با 2/7 درصد رشد نسبت به اسفندماه به ۴۷۳هزارمیلیاردتومان افزایش یافته است. آیا این نشان رشد بی‌‌ضابطه و غیرهدفمند ضریب فزاینده و در نتیجه افزایش قدرت خلق پول توسط بانک‌‌ها در جهت افزایش سفته‌بازی در بخش‌های غیرتولیدی نیست؟
در سال ۸۹ رشد تولید ناخالص داخلی بدون نفت نسبت به سال ۸۸ از 3/7 به 6/1درصد و با احتساب نفت از 3/3به 5/7رسید که این افزایش رشد اقتصادی به دلیل اجرای برنامه مسکن مهر بوده و در سال ۹۰ نیز تداوم داشته است. این رشد اقتصادی به‌واسطه هدایت بخشی از نقدینگی به این لکوموتیو اقتصادی بوده که به‌صورت همزمان عدالت اقتصادی را افزایش داده است. بنابراین اگر کل نقدینگی کشور توسط بانک‌های عامل به سمت تولید با اولویت سایر لکوموتیوهای اقتصادی هدایت شود دستیابی به نرخ رشد هشت‌درصدی در اقتصاد ایران به‌سادگی امکان‌پذیر است.
بخش مسکن به‌تنهایی سهم 28/6درصدی در سبد تورمی کشور دارد. نیم‌نگاهی به آمارهای بانک‌مرکزی نشان می‌‌دهد، شاخص بهای بخش مسکن طی سه‌سال گذشته همواره کمتر از تورم عمومی بوده و این مطلب موید آن است که بخش مسکن توانسته مانند لنگرگاهی برای کنترل تورم عمومی عمل کند.
در پایان باید گفت که مشکل اصلی بازار پولی کشور، نبود زیرساخت‌های لازم به‌منظور هدایت نقدینگی به سمت تولید است که اگر این مهم اتفاق می‌افتاد کشور با کمبود نقدینگی مواجه می‌‌شد و این مهم اتفاق نمی‌‌افتد مگر آنکه وزیر محترم اقتصاد و رییس‌کل بانک‌مرکزی با فهم صحیح و هوشمند از علت اصلی تورم‌‌های دورقمی در کشور در ایجاد کانال‌‌های مناسب هدایت نقدینگی به بخش تولید تلاش کنند. در شرایط فعلی نیز که چنین ساختاری وجود ندارد بانک‌مرکزی می‌تواند با استفاده از ابزارهای دراختیار برای کنترل ضریب فزاینده پولی مانند افزایش نسبت سپرده قانونی بانک‌های تجاری از قدرت خلق پول بانک‌‌ها بکاهد و به کنترل نقدینگی بپردازد.
بنابراین اقدام بانک‌مرکزی در تخصیص خط اعتباری مسکن به‌نفع شاخص‌های اقتصادی کشور بوده، ولی عملکرد آن در افزایش ضریب فزاینده پولی به ضرر شاخص‌های اقتصادی در شرایط فعلی کشور بوده است و بانک مرکزی باید به‌موازات سیاست‌های انبساطی در پایه پولی، سیاست‌های انقباضی در ضریب فزاینده پولی را دنبال می‌کرد تا نقدینگی کشور افزایش پیدا نکند و این موضوع کلید حل تامین مالی مسکن از طریق خط اعتباری، بدون افزایش نقدینگی در کشور است. هر چند نقدینگی می‌تواند متناسب با رشد اقتصادی کشور افزایش پیدا کند و ساخت مسکن نیز تاثیر بالایی در افزایش رشد اقتصادی کشور دارد، بنابراین درصورتی که بانک مرکزی تا پایان سال‌جاری ضریب فزاینده پولی را به عدد ۴ کاهش دهد، حداقل صدهزارمیلیاردتومان، نقدینگی کاهش می‌یابد که افزایش نقدینگی حاصل از اجرای برنامه مسکن مهر را جبران می‌کند.
نکته مثبت دیگر در تسهیلات پرداخت‌شده برای مسکن مهر این‌ است که تاکنون ۱۵۰۰میلیاردتومان تسهیلات از محل بازپرداخت اقساط پروژه‌های افتتاح‌شده توسط مردم به بانک‌مرکزی بازپرداخت شده و معوقات اقساط مسکن مهر از متوسط معوقات بانکی کشور بسیار کمتر است چراکه این تسهیلات به پشتوانه ترهین سند ملکی پرداخت شده است و از آنجا که ۶۵درصد هزینه‌های تولید یک واحدمسکونی مربوط به مصالح ساختمانی است کل این تسهیلات به صنایع و معادن وابسته منتقل شده و این بخش‌ها را فعال کرده است.