سوداگری در دو بخش بازار مسکن

کاهش محسوس قیمت مسکن در تهران که برخی منابع رسمی - همچون دفتر معاونت امور مسکن وزارت راه‌وشهرسازی- میزان آن را تا 10 درصد طی 10 روز اول مهرماه عنوان می‌کنند، اگر چه ...

هنوز تقاضای مصرفی را در سطحی قابل‌انتظار، به انجام معامله و خرید از بازار ترغیب نکرده، اما باعث رقابت بین معدود مصرف‌کننده‌ها و گروه موسوم به متقاضیان سرمایه‌ای (سوداگران) شده است.
در تهران بعد از کندشدن شیب صعودی منحنی نرخ‌ رشد قیمت مسکن از اواسط تابستان، در روزهای اخیر، متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده، بین 9 تا 10 درصد کاهش داشته است.
مشاوران‌املاک در مناطق مختلف تهران درباره تاثیر بازگشت قیمت‌ها بر رفتار متقاضیان، به دنیای‌اقتصاد اعلام کردند: معاملات مربوط به پیش‌خرید در مقایسه با خرید واحد آماده، در وضعیت بهتری قرار دارد و سازنده‌ها در مقایسه با فصل قبل، آمادگی بیشتری برای پیش‌فروش پیدا کرد‌ه‌اند.
همچنین گفته می‌شود، در مناطق شمالی تهران، مشتری این روزهای آپارتمان‌های پیش‌فروشی را دلالانی تشکیل داده‌اند که طبق گفته مشاوران‌املاک، درنظر دارند آماده‌شده این واحدها را مترمربعی یک تا دو میلیون تومان بیشتر از نرخ پیش‌خرید، به بازار مصرف عرضه کنند.
با این حال چشم‌اندازی که کارشناسان برای مدت پایداری موج کاهشی قیمت در بازار مسکن ترسیم کرده‌اند، نشان می‌دهد تا پایان سال جاری حفظ وضعیت موجود قابل انتظار است و در این صورت، برای آن دسته از پیش‌فروش‌هایی که زمان تحویل‌شان حداکثر پایان سال92 تعیین شده، بعید است رشد قابل‌توجهی در ارزش روز آماده‌شده آنها به‌وجود بیاید.
مشاوران ‌املاک در عین حال با تاکید براینکه بازار پیش‌خرید آپارتمان در مرکز و سایر نقاط تهران همچنان در اختیار مصرف‌کننده‌ها قرار دارد، از فعالیت سوداگران در بازار آپارتمان‌های سالخورده نیازمند تعمیر نیز خبر می‌دهند.
دلالان و سوداگران با خرید این دسته از واحدهای مسکونی و هزینه جزئی برای بازسازی و تغییر ظاهر آنها، واحدها را با قیمت بالاتر به مصرف‌کننده‌ها واگذار می‌کنند.
مشاوران‌املاک در محله‌هایی از غرب و شرق تهران که جزو بافت‌فرسوده نیستند، اما عمربنای مسکونی این محله‌ها بالای 30 سال ارزیابی می‌شود، می‌گویند: فعلا فقط دلالان حاضر به خرید این واحدها هستند.
رفتار کنونی سوداگران مسکن در بخش‌هایی از بازار، این  فرصت را برای متقاضیان مصرفی در بازار واحدهای نوساز آماده تحویل -که به دلیل ساخت‌وسازهای سال‌های قبل تعدادشان زیاد است- فراهم کرده تا به‌دور از فضاسازی کاذب، بتوانند باقدرت، اقدام به چانه‌زنی برای تعدیل قیمت‌ پیشنهادی فروشند‌ه‌ها کنند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، قدرت مالی بالای تقاضای سرمایه‌ای در مقایسه با توان متقاضیان مصرفی، بر سطح قیمت‌های فروش قسمت‌هایی از بازار که این تقاضا در آن فعال است، تاثیر می‌گذارد.
شواهدی در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی وجود دارد که نشان می‌دهد میزان استقبال از این بخش از بازار مسکن در مناطق مختلف تهران یکسان نیست و حتی طبق گفته بنگاهداران املاک نوع و توان مالی متقاضیان برای واحدهای پیش فروش در هر منطقه هم متفاوت است.
برخی از مشاوران املاک براین باورند که پیش خریداران در بازار پیش فروش واحدهای مسکونی فقط دلالان هستند و به همین خاطر در این بخش از بازار مسکن معمولا رونق وجود دارد، اما از طرف دیگر عده‌ای از فعالان بازار پیش فروش واحدهای مسکونی اظهار می‌کنند که تنها خریدار واحدهای پیش فروش، مصرف کننده‌ها هستند زیرا دلالان، سرمایه شان را خرج واحدهای آماده تحویل می‌کنند تا هر لحظه که اوضاع را مناسب دیدند ملک شان را به نقدینگی تبدیل کنند به همین علت بازار پیش فروش همیشه از رونق برخوردار نیست.
مشاور املاکی در غرب تهران درباره وضعیت فعلی پیش فروش واحدهای مسکونی گفت: معمولا دلالان در بازار مسکن به دنبال پیش خرید این دسته از واحدهای مسکونی هستند چراکه آنها تصمیم دارند واحدی را متری یک تا دو میلیون تومان زیر قیمت خریداری کنند و بعد از گذشت چند ماه با سودی بیش از 50 تا 60 میلیون تومان(بسته به متراژ)، واحد پیش خریداری شده را به بازار فروش عرضه کنند.
وی درباره نحوه انتخاب واحدهای پیش فروش توسط دلالان تصریح کرد: دلالان هر واحدی با هر قیمتی را پیش خرید نمی‌کنند بلکه فقط واحدهایی را که به اصطلاح «به قیمت رسیده باشند» پیش‌خرید می‌کنند.
از سوی دیگر مشاور املاکی در مرکز تهران تاکید کرد: تنها پیش خریداران واحدهای مسکونی، مصرف کننده‌ واقعی هستند و به نظر نمی‌رسد که دلالان ترجیح بدهند سرمایه خود را راکد نگه دارند.
وی در رابطه با این مساله افزود: دلالان معمولا واحدهایی را خریداری می‌کنند که سندشان آماده و در اختیار خودشان باشد تا هر زمان که اراده کردند بتوانند بفروشند.
علاوه براین یکی از واسطه‌های بازار مسکن در شرق تهران عنوان کرد: معمولا اغلب دلالان واحدهایی را خریداری می‌کنند که با کمترین بازسازی بتوانند با بالاترین قیمت پیشنهادی آن را به مصرف کننده عرضه کنند و عده‌ای از دلالان واحدهایی را که از لحاظ قیمت فروش اکازیون هستند خریداری می‌کنند.
این فعال بازار مسکن خاطر نشان کرد: اگرچه بازار به دلیل رکود ادامه‌دار با افت قیمت مواجه شده است، اما پیش خریداران هنوز به بازار مراجعه نمی‌کنند تا بلکه قیمت‌ها بیشتر شکسته شود.