کارنامه مسکن در دولتهای بعد از جنگ

رشد 53 برابری قیمت در تهران از سال72 تا 91

مرکز آمار ایران با بررسی روند 24 ساله افت‌و‌خیز قیمت مسکن و همچنین میزان ساخت‌و‌سازهای مسکونی کارنامه سه رییس‌جمهور در بخش مسکن را منتشر کرد. این گزارش نشان می‌دهد قیمت مسکن در طول دولت‌های هاشمی رفسنجانی، محمد خاتمی و محمود احمدی‌نژاد به صورت مشابه و تقریبا همسان در سال‌هایی از این دولت‌ها ثابت بوده و در سال‌های بعد در همان دولت روند افزایشی داشته‌است. براساس این گزارش، قیمت مسکن از سال 68 تا 91حدود 53 برابر شده است.

کارنامه مسکن 3 رییس‌جمهور
 خلاصه نتایج برنامه‌هایی که 3 رییس‌جمهور در 24 سال گذشته برای بازار مسکن به اجرا درآورده‌اند، با دو شاخص «رشد قیمت» و «حجم عرضه» قابل سنجش است طوری که اندازه‌های این دو شاخص و مقایسه آنها با یکدیگر در این 6 دولت می‌تواند کفایت برنامه‌ها را بازگو کند.
این مقایسه برای شاخص اول، حاکی از شباهت منحنی نرخ رشد قیمت در دوره 4 ساله همه دولت‌ها است  به این صورت که در هر یک از دولت‌های پنجم تا دهم، قیمت مسکن در برخی سال‌ها ثابت یا رشد منفی داشته و در برخی سال‌ها صعودی به مراتب بیشتر از نرخ تورم را پیدا کرده است با این تفاوت که در طول دوره ریاست‌جمهوری محمود احمدی‌نژاد، قیمت به طرز بی‌سابقه‌ای در دولت اول وی تا 78 درصد جهش می‌کند و دو سال بعد یعنی در دولت دوم به شکل خیره‌کننده تا سطح بی‌سابقه منفی 14 درصد پایین می‌آید که این دو نرخ رشد مثبت و منفی در سایر دولت‌ها اتفاق نیفتاده است.
مقایسه صورت گرفته برای شاخص دوم – حجم عرضه - نیز حکایت از آن دارد که در دولت دوم محمود احمدی‌نژاد رکورد عرضه مسکن زده شده و در این 4 سال با احتساب مسکن‌مهر، حدود 16 سال دولت‌های سازندگی و اصلاحات، ساخت‌وساز مسکونی و آپارتمان جدید به بازار تزریق شده است.
در فاصله سال‌های 88 تا 91 طبق اعلام مرکز آمار دو میلیون و 622 هزار واحدمسکونی جدید در شهرهای کشور احداث شده که با احتساب آمار وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر ساخت حداقل 700 هزار مسکن‌مهر در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها –پروانه ساختمانی شهرهای جدید در محاسبات مرکز آمار لحاظ نمی‌شود- کل حجم عرضه مسکن جدید در دولت دهم به بالای 3 میلیون و 300 هزار واحد رسید. این در حالی است که در مجموع دولت‌های سازندگی و اصلاحات معادل 3 میلیون و 299 هزار واحدمسکونی جدید در کشور ساخته شد.به گزارش دنیای اقتصاد مرکز آمار ایران در آستانه تکمیل دوره 8 ساله ریاست‌جمهوری محمود احمدی‌نژاد، با انتشار گزارش کاملی از «نرخ افت‌وخیز قیمت مسکن در 79 فصل منتهی به پاییز 91» و همچنین «میزان ساخت‌وساز‌های مسکونی در فاصله سال‌های 69 تا 91» کارنامه تقریبا کاملی را از عملکرد دولت‌های سازندگی، اصلاحات و اصولگرا در حوزه بازار ملک ارائه کرده است.

هر چند در این گزارش، جای خالی نرخ تورم و غیبت شاخص‌های مربوط به 4 سال اول دولت سازندگی - در میان اعداد و ارقام-  مقایسه را غیرممکن کرده است اما چنانچه نرخ تورم 24 سال اخیر و همچنین اوضاع بازار مسکن سال‌های 68 تا 71 لحاظ شود، برآیند آمار به دست آمده از این ترکیب کامل نشان خواهد داد: در طول دوره هر یک از سه رییس جمهور اکبر هاشمی رفسنجانی، محمد خاتمی و محمود احمدی‌نژاد، در یک دولت ارزش واقعی ملک مسکونی رو به پیشرفت یا پسرفت گذاشته و بلافاصله در دولت بعدی همان رییس‌جمهور عکس یکی از این دو حالت را تجربه کرده است.
به بیان ساده‌تر در دوره سازندگی، میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در دولت اول با فاصله فوق‌العاده زیادی، کمتر از نرخ تورم بوده است به طوری که در سال‌های 68 تا 71 اگر چه قیمت اسمی خانه و آپارتمان در شهر تهران بین 2 تا 5 درصد افزایش یافت اما در مقایسه با تورم سالانه 9 تا 4/24 درصدی آن زمان، قیمت واقعی ملک رشد منفی پیدا کرده است.

در دولت دوم سازندگی این وضعیت معکوس می‌شود به‌طوری‌که میانگین رشد سالانه 38 درصدی قیمت مسکن در تهران در مقایسه با میانگین نرخ تورم 32درصدی در این 4 سال، حکایت از رشد مثبت ارزش واقعی ملک دارد. در سال آخر این دولت –سال75- قیمت مسکن 70 درصد افزایش یافت که تا آن زمان، این نرخ رشد بی‌سابقه بود.

در دو دولت سازندگی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود 40 هزار تومان در سال68 به 160 هزار تومان در سال75 افزایش پیدا کرد و به این ترتیب رشد 4 برابری را تجربه کرد.
اصل برنامه دولت هاشمی رفسنجانی در بازار مسکن را «ساخت مسکن استیجاری» تشکیل داد که نزدیک به 80 هزار واحد مسکونی استیجاری در این مدت از طریق ارائه زمین قسطی به انبوه‌‌سازان به شرط اجاره 5ساله به مستاجرها در کشور احداث شد که البته بعدها بخاطر آنچه بی‌اثر بودن مسکن استیجاری و اجاره صوری واحدها –برخی انبوه‌سازان واحدها را به اقوام اجاره می‌دادند- عنوان شد، اجرای این طرح متوقف شد.

در دو دولت اصلاحات که از سال76 شروع و تا سال83 ادامه می‌یابد، قیمت واقعی املاک مسکونی در دولت اول رشد منفی دارد به طوری که میانگین 4ساله قیمت مسکن در فاصله سال‌های 76 تا 79 حدود 10 درصد و نرخ تورم 4ساله در همین مدت نیز 17 درصد می‌شود. در دولت دوم دوره اصلاحات وضعیت معکوس می‌شود، به طوری که میانگین 4ساله قیمت مسکن 29 درصد افزایش می‌یابد حال اینکه نرخ تورم 4ساله در این مدت تنها 5/14 درصد می‌شود.

در 8 سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از 155 هزار تومان به 583 هزار تومان می‌رسد و رشد 7/3 برابری پیدا می‌کند.

در سال‌های دولت اصلاحات، برنامه شاخص و کلیدی برای تامین مسکن و هدایت بازار ساخت‌وساز وجود ندارد و در این سال‌ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌دهد.

بازار مسکن در دو دولت محمود احمدی‌نژاد با شرایط متفاوتی روبه‌رو می‌شود. در سال سوم دولت اول احمدی‌نژاد – سال86، قیمت مسکن در تهران 78 درصد جهش کرد. در این سال دولت قانون مسکن‌مهر را در مجلس به تصویب رساند و از آن سال ساخت‌وساز روی زمین‌های 99ساله آغاز شد طوری که در سال88 یعنی نقطه اوج صدور پروانه برای واحدهای مسکونی‌مهر و عقد قرارداد با پیمانکاران و جلب توجه این طرح در کشور، نرخ رشد قیمت مسکن به عدد منفی 14 درصد رسید و بیشترین نرخ رشد منفی در طول سال‌های ثبت‌شده در تاریخ بازار مسکن را تجربه کرد.در 8 سال فعالیت دولت احمدی‌نژاد میانگین قیمت مسکن در تهران از مترمربعی 648 هزار تومان به 2 میلیون و 761 هزار تومان افزایش پیدا کرد و تقریبا به اندازه دولت سازندگی -2/4 برابر- رشد کرد.

عرضه 8 میلیون واحدمسکونی
براساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده، در 24 سال اخیر 8 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده است که یک میلیون و 171 هزار واحد آن در 8 سال دولت سازندگی، دو میلیون و 128 هزار واحد در 8 سال دولت اصلاحات و 4 میلیون و 800 هزار واحد نیز در دولت اصولگرا ساخته شده است.
به این ترتیب در دولت‌های نهم و دهم با احتساب مسکن‌مهر نزدیک به 1.5 برابر دولت‌های سازندگی و اصلاحات، عرضه مسکن جدید به بازار اتفاق افتاده است.
نکته قابل تامل در گزارش مرکز آمار ایران رفتار منحنی نرخ رشد قیمت مسکن است که نشان می‌دهد در طول دولت‌های گذشته، این منحنی تقریبا به یک شکل همسان افت‌وخیز داشته است، اما اینکه چرا در سال‌های اخیر میزان افزایش قیمت مسکن، توجه خریداران را بیشتر از گذشته به خود جلب کرده است به سطح قدرت خرید خریداران برمی‌گردد که تحت‌تاثیر نرخ تورم و تضعیف شدید قدرت خرید مسکن، فشار قیمت‌ها بیشتر از قبل، خودنمایی می‌کند.